❗️ผู้ซื้อฝากไม่แจ้งล่วงหน้า... ผู้ขายยังไถ่ที่ดินคืนได้อีก 6 เดือนจริงไหม?
“สัญญาขายฝากบอกว่าให้ไถ่ภายใน 1 ปี ถ้าไถ่ไม่ทัน ก็ถือว่าสิ้นสิทธิใช่ไหม?”
“แต่ฝั่งผู้ซื้อไม่เคยแจ้งอะไรล่วงหน้าเลย แบบนี้ถือว่าฉันยังมีสิทธิอยู่หรือเปล่า?”
เรื่องแบบนี้เกิดขึ้นกับประชาชนทั่วไปจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่ตกลงทำ “สัญญาขายฝาก” กับนายทุน
หลายคนพลาดเพราะเข้าใจผิดว่า “ครบกำหนดแล้วหมดสิทธิทันที” ทั้งที่จริง ๆ แล้ว กฎหมายฉบับใหม่ปี 2562 ให้สิทธิผู้ขายฝากมากกว่าที่หลายคนคิดครับ
👩🌾 กรณีสมมติ: ป้าสมหมายเกือบเสียที่ดิน
ป้าสมหมายเป็นชาวนาสูงวัยในจังหวัดลำปาง มีที่นา 3 ไร่ แต่ขัดสนเรื่องเงินทุน จึงขายฝากที่ดินให้กับนายทุนรายหนึ่งในอำเภอ โดยทำสัญญาขายฝากเป็นเวลา 1 ปี มูลค่า 300,000 บาท
ป้าสมหมายตั้งใจแน่วแน่ว่าจะหาเงินมาไถ่ที่คืนให้ได้ เพราะเป็นที่ดินผืนสุดท้ายของครอบครัว
เมื่อเวลาผ่านไปจนครบ 1 ปี ป้าสมหมายติดต่อกลับไปยังนายทุนเพื่อไถ่ แต่กลับถูกบอกว่า “เลยกำหนดไถ่แล้ว สัญญาขาดแล้ว”
ป้าสมหมายช็อก เพราะตลอดเวลา ไม่เคยได้รับจดหมายแจ้งใด ๆ ไม่ว่าจะเรื่องกำหนดไถ่หรือยอดเงินเลย
⚖️ ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562
มาตรา 17 บัญญัติไว้ว่า:
ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่าสามเดือนแต่ไม่มากกว่าหกเดือน ให้ผู้ซื้อฝากแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝากเพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมทั้งแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ในกรณีที่ผู้แจ้งมิใช่ผู้ซื้อฝากเดิม ต้องแจ้งไปด้วยว่าผู้ขายฝากจะต้องไถ่กับผู้ใดและสถานที่ที่จะต้องชำระสินไถ่
ในกรณีที่ผู้ซื้อฝากไม่ได้ดำเนินการแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้ขายฝากภายในระยะเวลาที่กำหนดตามวรรคหนึ่งหรือมิได้ส่งสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ภายในหกเดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก โดยผู้ขายฝากมีหน้าที่ชำระสินไถ่ตามจำนวนที่กำหนดไว้ในสัญญา
สรุปข้อกฎหมาย
ก่อนครบกำหนดไถ่ ไม่น้อยกว่า 3 เดือน และไม่เกิน 6 เดือน
ผู้รับซื้อฝากจะต้อง “แจ้งเป็นหนังสือ” ไปยังผู้ขายฝาก
ซึ่งต้องประกอบด้วย
กำหนดเวลาไถ่
จำนวนเงินสินไถ่
แนบสำเนาสัญญาขายฝาก
ถ้ามีการโอนสิทธิ ต้องแจ้งด้วยว่าผู้ขายฝากจะต้องไถ่กับใคร ที่ไหน
❗️หากผู้ซื้อฝากไม่แจ้ง
👉 ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่ได้อีก 6 เดือน
⏰ นับจากวันครบกำหนดในสัญญา
💰 โดยชำระเงินตามจำนวนในสัญญาเดิม
🧠 วิเคราะห์: กฎหมายไม่ละทิ้งผู้ด้อยโอกาส
กฎหมายฉบับนี้ถูกตราขึ้นเพื่อคุ้มครองประชาชนที่ต้องตกเป็น “ฝ่ายเสียเปรียบ” โดยเฉพาะผู้ขายฝากที่อาจไม่รู้หนังสือ, เข้าถึงข้อมูลทางกฎหมายไม่ได้
ดังนั้น หากผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย คือ “ไม่แจ้ง” ล่วงหน้า
ระบบกฎหมายจะ “คืนโอกาส” ให้ผู้ขายฝาก สามารถไถ่คืนได้อีกภายใน 6 เดือน
ซึ่งถือเป็นการรักษาสิทธิขั้นพื้นฐานของผู้ขาย
✅ สรุปสำหรับผู้ขายฝาก
| ประเด็น | สถานะ |
|---|---|
| ผู้ซื้อไม่แจ้งล่วงหน้า | ❌ ผิดกฎหมาย |
| ผู้ขายยังมีสิทธิไถ่หรือไม่ | ✅ มีสิทธิภายใน 6 เดือน |
| ต้องจ่ายเพิ่มไหม | ❌ ไม่ต้อง จ่ายเท่าที่ระบุในสัญญา |
| ต้องรอการอนุญาตจากผู้ซื้อไหม | ❌ ไม่จำเป็น สิทธิเป็นของผู้ขายโดยชอบด้วยกฎหมาย |
📝 ข้อเสนอแนะ
-
✅ ผู้ขายฝากควร “จดวันครบกำหนดในสัญญา” ไว้ชัดเจน
-
✅ หากใกล้ครบกำหนดแล้วยังไม่ได้รับจดหมายใด ๆ จากผู้ซื้อฝาก ให้รีบสอบถาม
-
✅ หากผู้ซื้อไม่แจ้งอย่างเป็นทางการ คุณอาจมีสิทธิต่อเวลาไถ่ได้อีก 6 เดือน
-
⚠️ สิทธินี้ใช้ได้ครั้งเดียว และต้องไถ่ให้ทันภายใน 6 เดือน
หมายเหตุ * บทความนี้เป็นเพียงความเห็นทางกฎหมายเท่านั้น ผลทางกฎหมายหรือวิธีปฏิบัติทางกฎหมายจะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง และข้อกฎหมาย หากข้อเท็จจริงแตกต่างไป วิธีปฏิบัติและผลย่อมแตกต่างไปด้วย
🤝 ปรึกษาทนายตั้ม จาก JT Law Firm
คุณกำลังจะหมดสิทธิไถ่คืนที่ดินที่รักของคุณใช่ไหม?
📩 ติดต่อทนายตั้ม เพื่อประเมินสิทธิของคุณ และวางแผนดำเนินการอย่างถูกต้อง
🟩 LINE
📘 Facebook: JT ปรึกษากฎหมายกับทนายตั้ม
📞 โทร.
#ผู้ขายฝากต้องรู้ #สิทธิไถ่คืน #มาตรา17 #JTlawfirm #ทนายความเชียงใหม่ #รับว่าความทั่วประเทศ
